也不会有多家房企明确表示“基本暂停拿地-找不同游戏-三农资讯
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销售市场-也不会有多家房企明确表示“基本暂停拿地-三农资讯

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面對政策壓力,雖然碧桂園、萬科等龍頭房企可以不慌不忙地指出要有質量的發展,但那些還在全力衝刺「千億」的眾多房企,則不得不頂着壓力,逆水行舟,繼續做大規模。

在禹洲地產的年中業績會上,談及今年上半年合約銷售額284.74億元中的權益佔比,首席財務官邱于庚坦承,今年上半年,公司為了沖規模,做了些犧牲,適當調整了權益佔比,由去年的70%降至60%左右。不過,邱于庚強調,衝破千億後會慢慢把權益提上來。

其中,8月百強房企權益口徑業績較7月微降1.7%,更是低於1月-7月均值。TOP30房企中,有11家單月業績環比下降。進入今年下半年,百強房企的銷售規模已連續兩個月出現下滑。

中秋將近,天氣微涼。各大房企年中業績會剛剛散場,喧囂過後,樓市也漸漸冷了下來。

財經評論員嚴躍進也向記者分析稱,一方面,這與上半年土拍市場火熱有很大關聯,不少房企上半年以及過往剩餘土儲已十分充足;另一方面,也確實與開發商所謂的「拿地周期」有關。

除非有特別好的機會,不然基本上在拿地這塊目前是停止的」。此外,包括富力、旭輝在內的多家房企掌門人,均在不同場合表達過類似「暫停拿地」的觀點。

由此看來,7月30日中央政治局會議的定調可謂立竿見影,且這一降溫態勢恐非一朝一夕。

不止是南京,即便是當前炙手可熱的粵港澳大灣區,下半年來「底價成交」和「流拍」現象都已屢見不鮮。

土拍「量價齊跌」房企的謹慎態度,第一時間直觀地反映在了土拍市場。

7月30日召開的中央政治局會議首次明確提出「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」,體現了中央控制房價上漲的決心,業內普遍認為下半年各地調控政策鬆綁的可能性幾乎為零。

在中報亮眼數據的背後,各家冷暖自知。即便年初大家已有意識地放慢了前進的腳步,但由於各大房企擬定的全年目標本身就不高,因此上半年的銷售完成情況普遍仍維持在目標銷售額的40%左右。

同時,在資金端,央行會議要求保持個人住房貸款合理適度增長,嚴禁消費貸款違規用於購房。日前,監管部門又嚴令限制資金流入房地產行業,特別是近年來炙手可熱的ABS融資、房地產信託。即便各大港股上市公司熱衷的海外融資渠道,也變成了「只能用於借舊換新,不得增發新債」。

隨後,時代中國快速回應稱,這實為房企現在通行已久的全民營銷,公司只是號召發動大家積極宣傳、推薦公司項目;且裁員信息不實,公司並沒有下硬性的指標要求。

不過,在嚴躍進看來,即便受房企的拿地周期影響,這一狀況在往年並未表現得如此明顯,也不會有多家房企明確表示「基本暫停拿地」。「今年政策影響較大,特別是融資政策,融資越難就意味着融資成本越高,土儲越高,佔用的資金也越大,這也是今年大家都強調土儲適中、加快周轉,而非越高越好的原因」。

進入全員賣房時代一邊是來自銷售規模的增速壓力,另一邊是融資、銷售受限,房企陷入了兩難的尷尬之境。

這一無奈的舉措背後,所映射的或是中小型房企在市場下行壓力下對於營銷業績渴求。

不過,有業內人士向《國際金融報》記者表示,房企獲取土地是有周期性的,為了在年底實現結轉,不影響年報的利潤和現金流情況,大家本就習慣於上半年拿地,下半年回款,所以「下半年基本暫停拿地」不一定是市場下行的變現,而是一種常態。

上海易居房地產研究院數據顯示,2019年8月,40個典型城市土地成交建築面積4383.2萬平方米,環比大幅下降16.9%,為 3 月份以來首次環比下降,同比大幅下降17%。土地出讓金方面,8月40個城市土地出讓收入為1933.7億元,環比下降30.3%,同比下降11.2%。

在今年的中期業績會上,一貫高調的融創董事會主席孫宏斌明確表示,公司下半年基本暫停拿地,「

樓市真正入秋。下半年基本暫停拿地從往年經驗來看,剛經歷了6月的業績衝刺之後,7月和8月的樓市出現降溫並不令市場意外。市場的短暫下行往往被視為「季節性調整」或「技術性調整」,畢竟不少房企習慣的上下半年銷售比例為「四六開」,因此無論上半年業績完成得如何,各大房企依舊對下半年完成業績目標很有信心。

上海(樓盤)易居房地產研究院數據顯示,今年8月,4個一線城市成交面積環比下降 19%,同比下降16%;18個二線城市成交面積環比下降10%,同比增長6%;18個三四線城市成交面積環比下降4%,同比下降17%。

但今年的市場下滑,還有一個不可忽視的背景,即調控繼續施壓,融資渠道大幅收緊。

此外,《國際金融報》記者還注意到,為應對當前市場下行周期,越來越多的房企選擇犧牲部分利潤,轉而選擇「合作模式」來衝擊規模。

8月29日,南京(樓盤)國土局集中拍賣了11幅地塊,總出讓面積達56.5萬平方米,起拍總價超158億元,其中,涉宅地塊多達8幅,出讓總面積超56萬平方米。這樣的土地出讓規模若放在上半年,恐怕又會引發一場房企間的史詩級搶地大戰。但令人意外的是,此次土拍最終有7幅地塊以底價成交、1幅地塊流標。

嚴躍進認為,一方面,在調控深入、融資收緊的大背景下,大房企普遍選擇主動控制擴張速度,提前儲備現金流過冬;另一方面,行業分化的加大在所難免,因此中小房企為了繼續擴大規模,提升自身的行業影響力,在監管全方位封堵房地產債務融資渠道的情況下,尋找具有優勢且能互相借力的同行或金融機構合作共同開發,不失為一種有效的解決方案。

受此影響,開發商在投資和拿地中變得謹慎而遲疑。

事實上,即便沒有表明「暫停拿地」,但不可否認的是,越來越多的房企在今年中期業績會上釋放出謹慎乃至收縮的信號。例如,龍頭房企萬科將自身發展定義為「勻速運動」、避免大起大落;碧桂園則稱,未來要看機會均衡布局、分散風險。

特別是對於不少正處於規模衝刺關鍵時期的中小型開發商而言,隨着行業集中度進一步加劇,其正面臨生死存亡的關鍵時期,開啟「全員賣房時代」的營銷模式,成了打勝這場戰役的有力武器。

雖說裁員是假,但全員賣房是真。

聯訊證券分析師李奇霖在研究報告中預測,在監管全面封堵房企融資的當下,後續房地產投資大概率會出現加速下行,且這一趨勢可能會持續到明年年中。

例如,年初定下千億銷售目標的美的置業,在上半年銷售規模完成度達47%的基礎上,仍表示要加快去化。美的置業高級副總裁徐傳甫在業績會上表示,現在整個公司正採取各種措施,從供貨、銷售、去化等各個環節加大力度推動,保證千億目標實現。在下半年的銷售策略中,「一盤一策、搶收市場」,「持續打造自銷渠道」等也被美的置業分列出來。

時代地產就是其中一員。日前,市場有傳言稱,時代中國公司下達賣房指標,要求從普通員工到副總裁都要完成賣房指標,若在規定時間內完成不了就會被裁員。

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